بعض الاجتهادات القضائيّة النّاظمة حول استرداد حيازة وغصب عقار

بقلم المحامي نزيه اليوسف ..

قرار 1560 / 2005 – أساس 3110 – محكمة النقض – الدوائر الجزائية – سورية
قاعدة 162 – م. المحامون 2006 – اصدار 03 و 04 – جريمة غصب عقار تتطلب ان لا يكون بيد المغتصب للعقار اي سند للملكية ويستولي على العقار الذي بيد غيره و هو يعلم ان العقار هو حق لذلك الغير .
قرار 142 / 1986 – أساس 6638 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 159 – م. المحامون 1987 – اصدار 04 –

• حيازة المدعي للعقار مفترضة بحكم القانون ما دام العقار مسجلاً على اسمه في السجل العقاري.
• لا يشترط في الغصب وقوع الاكراه و إنما يكفي وضع اليد دون مبرر قانوني.
• مالك العقار ليس ملزماً باثبات الغصب أو وضع اليد غير المشروع.
  قرار 916 / 1982 – أساس 1084 – محاكم النقض – سورية
  قاعدة 4460 – مجموعة الاجتهادات الجزائية ج1 الى ج6 – دركزلي
  ان جرم غصب العقار الذي هو من الاملاك العامة المرفقة وغير المرفقة والمنصوص عنه في المادة 724/ق ع هو من الجرائم الانية.
  قرار 564 / 1994 – أساس 319 – محكمة النقض – الدوائر الجزائية – سورية
  قاعدة 438 – م. المحامون 1994 – اصدار 09 و 10 –
  1- تتحقق جريمة غصب العقار بمجرد وضع اليد على عقار للغير دون ان يحمل الغاصب سندا بملكيته.
  2- تكفي الحيازة الواقعية لاقامة الدعوى دون حاجة الى كون العقار مسجلا باسم الحائز في السجل العقاري.
  قرار 1315 / 1965 – أساس 2476 – محاكم النقض – سورية
  قاعدة 2982 – القانون المدني ج1 الى ج9 – استانبولي
  1- لا يشترط الغصب وقوع الاكراه انما يكفي ان يكون بدون مبرر قانوني مع توفر عنصر مادي وهو السيطرة وعنصر معنوي هو الاشغال ويكفي لتوفر شروط الغصب ان يضع الغاصب يده بدون رضاء المالك وبغير سبب مشروع.
  2- في العقارات المسجلة في السجل العقاري نتيجة اعمال التحديد و التحرير ترفع دعوى استرداد الحيازة دون التقيد بمهلة السنة لفقد حيازة العقار وسبق وضع اليد.
  قرار 522 / 2003 – أساس 877 – محكمة النقض – دائرة المخاصمة و رد القضاة – سورية
  قاعدة 84 – م. المحامون 2004 – اصدار 05 و 06 –
• المالك قيدا في السجل العقاري هو الحائز، و هو معفى من اثبات عنصر الغصب. و ان اثبات مشروعية وضع اليد على عقاره يقع على عاتق المدعى عليه.
• توجه دعوى استرداد الحيازة الى المغتصب او خلفه و لا يعتد بحسن نية الخلف.
  قرار 49 / 1999 – أساس 2336 – محاكم الاستئاف – سورية
  قاعدة 147 – م. المحامون 1999 – اصدار 07 و 08 –
  قرار 498 / 1975 – أساس 1364 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
  مختارات مدنية – م. المحامون 1992 – اصدار 04 – 06 – رقم مرجعية حمورابي: 6066
  ان دعوى مداعاة غاصب العقار بالتعويض عن المدة التي غصب فيها العقار تتبع في سيرها القواعد العامة من حيث الاختصاص وطرق الطعن.
  1- دخول احد المالكين على الشيوع العقار و اقامته فيه هما من الاعمال المشروعة.
  2- هذه الوقائع مقبولة في معرض دفع دعوى الغصب، و ليست في معرض اثبات اصل الحق او التصرف.
  3- طلب منع الشريك من التصرف بالعقار المشترك الذي لم تتم ازالة شيوعه دون موافقة بقية الشركاء، ليس موضوع مثل هذه الدعوى.
  قرار 834 / 1984 – أساس 1623 – محاكم النقض – سورية
  قاعدة 313 – م. المحامون 1985 – اصدار 05 و 06 –
  إن غصب العقار بنية التملك يشكل نزاعاً على عين العقار و حق الملكية يتسم بالاستمرار و الديمومة مما يجعل الدعوى محكومة بقواعد الاختصاص القيمي.
  نقض سوري رقم 56 أساس 41 / ص تاريخ 31 / 8 / 1982 – المصدر : سجلات النقض
  1ـ إن علة حماية الحيازة ترجع إلى أن المشرع يفترض أن الحائز هو المالك. وحماية الحائز هي في الواقع حماية لصاحب الحق، لذلك أجيز له رفع دعاوى الحيازة ليدفع بها الاعتداء على ملكيته. والمشرع بافتراضه أن الحائز هو المالك جعل البينة على من يدعي العكس.2 ـ إذا كان العقار مسجلاً في السجل العقاري فإنه يعتبر مبدئياً أن صاحب التسجيل هو الحائز وعلى من يدعي خلاف هذه القرينة القانونية إثبات العكس اللقاء عبء الإثبات على المالك ينطوي على قلب لأصول الإثبات.3 ـ إن دعوى استرداد الحيازة ترفع على من انتقلت إليه حيازة العقار ولو كان حسن النية لأنها دعوى عينية وتتبع العقار في أي يد انتقل إليها.4 ـ ليس صحيحاً أن الغصب هو العنصر الذي تقوم عليه دعوى الحيازة لأن سلب الحيازة كما يكون بالغصب أو بالقوة يكون بانعدام وجود سند قانوني للحيازة غير المقترنة باستعمال القوة أو ما في حكمها. وكذلك يكون سلب الحيازة مستنداً إلى أعمال الغش أو التدليس والحيازة التي فقدت خفية.5 ـ إن تعبير نزع اليد هو بدل اصطلاح استرداد الحيازة وهو يعني رد الحيازة دون التعرض لاص الحق.6 ـ على المحكمة أن تستشف مدى قانونية وحجية سند الشاغل للعقار تجاه مالكه.7 ـ لئن كان لا يجوز الحكم في دعاوى الحيازة على أساس ثبوت أصل الحق أو نفيه إلا أن هذا لا يمنع قاضي الحيازة من البحث في أصل الحق ومستنداته للاستئناس وبالقدر الذي يقتضيه التحقق من شروط الدعوى والبت فيها دون التعرض في الحكم لأصل الحق وذلك حماية لصاحب الحق الظاهر.أسباب الطعن:1 ـ يكفي لتوافر عنصر الغصب في دعوى الحيازة ثبوت وضع اليد على العقار بدون وجه قانوني وبدون رضاء حائز.2 ـ عدم ثبوت موافقة المالك على الإيجار أو على تفويضه تركماني بمثل هذا التصرف، لا يسبغ على شاغل العقار صفة قانونية ولا يسبع على المدعى عليه تركماني صفة المؤجر أو المفوض بالتأجير. مما يخول المالك استرداد حيازة العقار.مناقشة وجوه الطعن:من حيث أن دعوى المدعي جمود تقوم على القول بأنه يملك الدار موضوع الدعوى، وعهد إلى المدعى عليه التركماني بعرضها للبيع، وصار التركماني يبحث عن مشتر، فجاءه المدعى عليه عبد الرحمن مبدياً رغبته في الشراء وأخذ منه مفتاح الدار ليريها إلى أسرته، لكنه نقل إليها أمتعته وأسرته وسكن فيها، ولما عاد المدعي من سفره واطلع على ذلك رفع الدعوى بتاريخ 26 / 2 / 1978 مطالباً باسترداد حيازة العقار.ومن حيث أن المدعى عليه تركماني دفع الدعوى بأنه عرض الدار للبيع بطلب